Recomendaciones para invertir en departamentos
Lunes 05 de Octubre, 2020
Te contamos algunos tips para comenzar a invertir en bienes raíces, la correcta forma de hacerlo, algunos beneficios y cómo puede convertirse en un ingreso extra.
¿Cómo invertir en propiedades?
Los bienes raíces son una gran alternativa de inversión con buena rentabilidad, es por eso que te dejamos algunos puntos en los que te debes fijar al momento de tomar esta decisión y así minimizar los riesgos.
Revisar el mercado y las normas legales:
Siempre antes de dar el paso, sea primera o segunda vivienda, es crucial tener todas las aristas analizadas y responder todas las preguntas que podrían surgir: ¿hay tipos de viviendas más rentables que otras?, ¿cuáles son los plazos?, ¿la ubicación influye?, ¿cuál es la mejor?, ¿qué trámites tengo que hacer?, ¿cuál es el proceso?, ¿qué hay que pagar y cada cuánto?, ¿hay alguna multa asociada? Además, es muy importante estar informado y tener claro cuál es el objetivo y lo que se quiere conseguir con este inmueble.
Compra con potencial:
Esto se refiere a que el inmueble que adquieras tenga algunas características que te ayuden a sacarle el mayor provecho y tener créditos a mediano plazo.
Por ejemplo, que esté bien conectado con alguna línea de metro cerca (esto eleva la plusvalía), que se destaque por sus prestaciones: calefacción, ventanas termonapel, seguridad, piso de porcelanato o flotante, agua caliente por caldera, entre otros.
Que esté en alguna comuna emergente, ejemplo de ellas son Santiago Centro, Estación Central y San Miguel, en la Región Metropolitana. Además, lo ideal es que la casa o departamento esté en la zona en que el comprador vive, así es más fácil la administración.
Opciones de financiamiento:
La primera alternativa es el pago al contado, tanto del pie como del valor de la propiedad. Si esta no es tu opción, hay varias posibilidades de créditos para la construcción, arriendo, mejoras y adquisición. El tipo, plazos y tasa se deben negociar con el banco.
La tasa que consigas idealmente debe permitir que al arrendarlo, la vivienda se “pague sola” y se aconseja que el dividendo o hipoteca no sea más del 30 % de los ingresos. Siempre tener en cuenta el resto de los gastos asociados (gastos comunes, contribuciones, derecho a aseo, etc.), para no complicar las finanzas a fin de mes.
Oferta de compra:
Cuando ya hayas tomado la decisión (pasando por todas las etapas anteriores) y escogido la mejor alternativa, que se ajusta a las necesidades de cada uno de los miembros de la familia, debes tener muy presente la reserva y saber cómo se va a pagar, en algunos casos se puede hacer con tarjeta de crédito, cheque o efectivo. Hay inmobiliarias que no la solicitan, pero son muy pocas y las que lo hacen, por lo general, lo abonan a los gastos operacionales del crédito hipotecario o lo descuentan del pie.
Con esto zanjado, sigue el proceso de la firma de la promesa de compraventa. Si necesitas mayor información de este paso a paso puedes revisar también nuestra sección especial para Inversionistas.
¿Conviene invertir en bienes raíces?
Según los resultados y los indicadores, es una muy buena forma de tener rentabilidad a mediano y largo plazo, pero para eso hay que tener claros algunos puntos que ayudarán a responder de mejor forma esta pregunta.
Es importante tener muy presente que cada tipo de inmueble tiene una rentabilidad distinta y en todos influyen los factores externos, como las crisis económicas del país o del mundo, fluctuaciones de los mercados, entre otros.
¿Qué es la tasa de retorno anual?
Es el porcentaje del monto total invertido que vuelve al inversionista y que se mide a un año. Para entenderlo mejor, si un departamento cuesta $100.000.000 y tienen una tasa de retorno anual de 5%, le va a devolver al comprador en un año $5.000.000, lo que pasaría a ser ganancias y establecería un plazo de 20 años para "pagarse solo”.
¿Qué tipo de inmueble conviene más?
1. Lo más común es comprar viviendas para arrendar: así, los que tienen más demanda y mejores tasas de retorno son los departamentos pequeños de 1 o 2 dormitorios y baños en suite. Los más grandes, orientados al uso familiar, tienen mayor desgaste. Si tomamos como ejemplo la Región Metropolitana, la rentabilidad está en un rango de 3,5% a 4,5% anual, según lo informado por el diario La Tercera en 2020.
2. Los estacionamientos: tienen un valor de mantención bajo, buenos precios de mercado, baja vacancia y su rentabilidad fluctúa dependiendo del sector. Un ejemplo entregado por Radio Biobio, es que en Santiago, se puede cobrar por ellos de $50.000 a $100.000 mensuales.
3. En el caso de los edificios de oficinas: un análisis publicado en 2018 por el sitio Rankia.cl, se refiere a que Las Condes tenía un 10,8% de rentabilidad, siendo la comuna más atractiva, en cambio en el otro extremo estaba Lo Barnechea, con un 7%.
4. Bodegas: aunque llegaron hace algunos años, siguen siendo un nicho relativamente nuevo, que requiere de una inversión inicial bajo y que tuvo una tasa de rentabilidad en 2018 de entre 7% y 12% (dato entregado por Rankia.cl), considerada alta. Hay que tener presente que este ítem y el anterior (oficinas) no se puede pagar con crédito hipotecario.
Si aún tienes dudas sobre el tema o quieres saber más puedes visitar nuestra sección especial para Inversionistas, donde encontrarás mayor información y también simuladores para poder cotizar.
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